「広大地」の廃止と「地積規模の大きな宅地」

安藤税理士法人の土屋です。今回は「広大地」と「地積規模の大きな宅地」の評価方法についてお話しします。

まず広大地とは、著しく地積が広大で、開発を行う場合に公共公益的施設用地(つまり道路)の負担が必要と認められる宅地を言います。ただし大規模工業用地やマンション等の敷地用地に適しているものは含みません。

現在、このような広大地を財産評価する際、以下の式で価額を計算することができます。

【広大地の価額】=【路線価】×【広大地補正率】×【地積】

【広大地補正率】=0.6-0.05×【地積】/1000㎡

つまり、広大地の面積が大きければ大きいほど、面積あたりの単価が低くなるという算式です。

なぜこれほど評価額が減額されるのかというと、広大な土地を宅地化し販売するためには、分割し道路を開設する必要があり実際の有効面積が小さくなってしまうためです。宅地開発の費用を考慮したものが広大地補正率です。

しかし広大地の判定基準が曖昧なため税務訴訟や審査請求などのトラブルが多く、また土地の形状に関係なく減額されることで実際の取引価額との乖離も問題視されていました。

それが平成30年1月1日より、評価方法が大きく改正されます。従来の広大地評価を廃止し、新たに「地積規模の大きな宅地」を定義し、価額の算式も以下のように変更されました。

【評価額】=【路線価】×【奥行価格補正率】×【各種画地補正率】×【規模格差補正率】×【地積】

細かい説明は省きますが、大まかに言うと評価方法が以下のように改善されました。

  • 広大地の不明確な判定をする必要がなくなり簡素化した。
  • 奥行や不整形地などの形状も考慮した評価額が適用され、より実際の取引価額に近い評価ができるようになった。

ただし、土地によっては従来より大幅に価額が高く算定される場合もあります。一般にはあまり馴染みのない制度ですが、該当する方はご留意ください。

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