賃貸不動産の評価額と空室

安藤税理士法人の土屋です。土地の相続税対策として、アパートやマンションを建てて賃貸するという方法はよく知られています。賃貸を行うことで、不動産本来の評価額より、土地は約20%、建物は30%軽減されます。他人に貸している土地や建物は自由に処分できないため、その分価値が下がる、という考え方です。

ここで重要になるのが、評価額が軽減される根拠が「他人に貸している」という点です。たとえどんなアパートを建築しても、入居者がいなければ不動産の評価額は下がりません。つまり相続時に空室がある場合、空室に相当する土地と建物については、評価減できないというのが原則的な取り扱いです。

とはいえ、長い間入居があり相続発生時にたまたま空室であった、という場合もあります。

国税庁のホームページによると、以下のような事実関係から「継続的に賃貸されていたもので、課税時期に一時的に空室となっていたに過ぎない」と判断される場合においては、賃貸されているとして扱うことが可能です。

  • 継続的に賃貸されていたか
  • 退去後に入居者の募集が行われていたか
  • 空室であったのが一時的な期間(相続発生時の前後例えば1ヶ月程度)か
  • 相続後の賃貸が一時的なものでないか

ここで表記されている「一時的な期間」というのが曖昧で、必ずしも「前後1ヶ月」と定めているわけではありません。しかし平成29年5月に大阪高裁で、「5ヶ月の空室期間は一時的とは言えない」という趣旨の判断がなされました。これより、一時的な空室であると主張するには、少なくとも空室期間が5ヶ月未満である必要があるだろうと考えられます。

入居者が見つからず空室が続くと、アパート経営上の問題だけでなく相続税にも影響します。賃貸不動産の建設は大変有効な相続税対策ですが、リスクも把握する必要がありますのでご注意ください。

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